Illegale Anbauten

Was ist ein illegaler Anbau und warum ist das wichtig? Ein illegaler Anbau kann ein Teil des Gebäudes sein, der:

• Ohne Baugenehmigung errichtet wurde
• Entspricht nicht der genehmigten Baugenehmigung
• Ist nicht im Grundbuch eingetragen
• Ist nicht im Kataster verzeichnet

Dies kann entstehen, wenn ein Schlafzimmer angebaut, ein Pool angelegt, eine Terrasse verglast oder eine Garage umgebaut wird. Als Eigentümer müssen Sie die lokalen Bauvorschriften einhalten. Bei Verstößen drohen empfindliche Geldstrafen sowie Abrissverfügungen. Zudem können solche Probleme Hypotheken, Versicherungen und zukünftige Verkäufe erschweren. Gibt es Verjährungsfristen in Spanien? Ja, in vielen Gebieten gilt eine Verjährungsfrist von 6 Jahren – aber das bedeutet nicht, dass der Bau legal ist; nur das Abrissrisiko entfällt dann.

Versteckte Schulden, die mit der Immobilie übergehen

In Spanien gehen Schulden beim Immobilienverkauf auf die Immobilie – nicht auf den Verkäufer – über. Daher ist es äußerst wichtig zu wissen, welche Schulden bestehen und sicherzustellen, dass diese bei der Eigentumsübertragung beglichen werden. Welche Schulden können das sein?

• IBI (Grundsteuer)
• Plusvalía (Wertzuwachssteuer auf Grundstücke)
• Offene Wasser-, Strom- und Gasrechnungen
• Embargo (Pfändung)
• Grundschulden / Hypotheken
• Gemeinschaftsschulden (Eigentümergemeinschaft)
• Illegale Bauten (offene Verfahren und ausstehende Zahlungen)
• Derramas (beschlossene Renovierungen in der Eigentümergemeinschaft)

Stellt sich nach der Unterzeichnung des Anzahlungsvertrags heraus, dass eine bestimmte Schuld besteht, kann beim Eigentumsübergang ein entsprechender Betrag einbehalten werden. Der Anwalt kann dabei helfen, auch wenn der Kaufprozess ohne Anwalt begonnen wurde.

Touristenlizenzen 2026

Die Vorschriften für Ferienvermietungen an der Costa del Sol sind aufgrund der stark gestiegenen Nachfrage erheblich verschärft worden. Was ist zu beachten, wenn man eine Immobilie zur Ferienvermietung sucht?

1. Neue Einschränkungen in Eigentümergemeinschaften. Die Gemeinschaft muss per Abstimmung entscheiden, ob Ferienvermietung erlaubt ist. Bei positiver Entscheidung muss dies der Junta de Andalucía gemeldet werden.

2. Die Touristenlizenz ist an den Eigentümer geknüpft, nicht an die Immobilie. An der Costa del Sol muss ein neuer Eigentümer eine neue Touristenlizenz beantragen.

3. Einige Gemeinden haben die Anzahl erlaubter Ferienwohnungen begrenzt und nehmen keine neuen Anträge mehr an.

4. Technische Mindeststandards. Die Immobilie muss bestimmte Voraussetzungen erfüllen, um als Ferienwohnung vermietet werden zu dürfen. Dazu gehören u. a.: gültige Lizenzen (LPO, AFO, Cédula de Habitabilidad), Belüftung und Klimaanlage, Sicherheitsanforderungen sowie ein Energieausweis

5. Verfügt man über eine Lizenz und vermietet, müssen die Mieteinnahmen versteuert werden. Das Finanzamt führt regelmäßige Kontrollen durch. Vermietung ohne Deklaration oder ohne gültige Lizenz kann zu erheblichen Bußgeldern führen.

Unterschied zwischen eingetragener und tatsächlicher Fläche

Beim Immobilienkauf in Spanien gibt es häufig unterschiedliche Angaben zur Grundstücks- und Wohnfläche. Die Grundbuchurkunde nennt eine Größe, das Kataster eine andere, und der Verkäufer eine dritte. Ein tatsächliches Aufmaß kann wieder abweichen. Was gilt und was ist zu beachten?

Die Grundbuchurkunde (Escritura) enthält die im Grundbuch eingetragene und rechtlich geschützte Fläche. Diese Angabe verwendet auch die Bank bei der Bewertung.

Catastro (Steuerliche Erfassung) Die im Kataster eingetragene Fläche ist die Grundlage für die Grundsteuer.

Tatsächliche Fläche ist die tatsächliche, physisch messbare Fläche, die der Verkäufer angibt.

Abweichungen können verschiedene Ursachen haben und zu Problemen führen. Hat ein Verkäufer das Haus erweitert und dies nicht registriert, können Schwierigkeiten bei Darlehen, Verkauf und Bußgeldern entstehen.

Anzahlungen beim Neubaukauf

Alle Zahlungen beim Neubaukauf müssen durch eine Bankgarantie abgesichert sein – heute ist dies durch spanisches Recht geregelt. Ihr Anwalt wird vom Bauträger entsprechende Bankgarantien einfordern. Beim Neubau sind Verzögerungen nicht ungewöhnlich. Vor der Vertragsunterzeichnung sollten Sie wissen, was bei Verzögerungen passiert und welche Ursachen diese haben können – sei es auf Seiten des Bauträgers oder aufgrund ausstehender Genehmigungen der Gemeinde.

Wechselkursrisiko

Da der Prozess des Immobilienkaufs in Spanien oft über einen längeren Zeitraum läuft, ist es wichtig zu verstehen, dass Wechselkursschwankungen eine entscheidende Rolle für den tatsächlich gezahlten Betrag spielen können. Kaufen Sie beispielsweise eine Neubauimmobilie für 500.000 € und der Kurs ändert sich zwischen Vertragsunterzeichnung und Übergabe, kann dies erhebliche Mehrkosten verursachen. Es gibt jedoch spezialisierte Unternehmen für Devisentransaktionen, die Ihnen helfen können, den Wechselkurs zu fixieren.

Kein Anwalt beim Immobilienkauf

Wer ohne Anwalt durch den Kaufprozess geht, sollte sehr gut mit dem spanischen Immobilienmarkt vertraut sein. Ein Anwalt kostet in der Regel 1 % plus Mehrwertsteuer des Immobilienwerts – aber ohne anwaltliche Begleitung kann ein schlecht geprüfter Kauf deutlich teurer werden. Der Notar prüft den formalen Ablauf, die Bank schützt ihr eigenes Kapital, ein guter Makler handelt in Ihrem Interesse so weit es ihm möglich ist – aber nur der Anwalt arbeitet ausschließlich für Sie.

Finanzierung – Die Bank bewertet den Marktwert, nicht den Kaufpreis

In Spanien verlangt die Bank eine unabhängige Immobilienbewertung (Tasación). Das Darlehen basiert auf diesem Bewertungswert – nicht auf dem vereinbarten Kaufpreis. Viele Käufer gehen fälschlicherweise davon aus, dass die Bank 60–70 % des Kaufpreises finanziert, aber das ist nicht korrekt.

Inventarliste

Wenn beim Kauf einer Immobilie an der Costa del Sol Möbel vereinbart wurden, sollte eine detaillierte Inventarliste mit Fotos erstellt werden. Kauft man ein Haus mit „allem was drin ist“, erwartet man auch alles. Ohne eine Inventarliste kann dies sehr unterschiedlich ausgelegt werden. Es ist unangenehm, nach der Schlüsselübergabe festzustellen, dass eine Couch oder ein Tisch fehlt. Werden keine Möbel vereinbart, lassen Verkäufer in Spanien üblicherweise die Einbaugeräte zurück – auch dies sollte schriftlich festgehalten werden.

Schwarzkauf – Kaufpreis unter der Hand

In Spanien gibt es eine Tradition, Steuern zu minimieren – auch illegal. Ein sogenannter „Schwarzkauf“ (ein Teil des Kaufpreises wird bar und inoffiziell gezahlt) ist aus mehreren Gründen nicht zu empfehlen. Erstens: Es ist illegal, und die Konsequenzen können empfindliche Geldstrafen, Steuernachzahlungen oder Strafzinsen sein. Zweitens: Wenn Sie später verkaufen, können Sie nicht den vollen tatsächlich gezahlten Kaufpreis als Basis ansetzen – dadurch wird Ihr steuerpflichtiger Gewinn künstlich erhöht.

Falsches Angebot in der Verhandlung

Ein zu niedriges erstes Angebot kann den Verkäufer verprellen. Manche Immobilien sind tatsächlich zu hoch angesetzt und liegen lange auf dem Markt – aber der Angebotspreis ist das, was der Verkäufer erwartet. Die falsche Verhandlungsstrategie kann verheerend sein. Sie haben vielleicht 6 Monate lang nach Ihrem Traumhaus gesucht – ein zu niedriges Angebot kann das in 30 Minuten zunichte machen. 10 % unter dem Angebotspreis ist als Einstieg akzeptabel; 15 % ist in der Regel zu viel.

Immobilie zum falschen Preis inserieren

Auch ein zu hoher Angebotspreis ist keine gute Strategie. Natürlich haben Sie das Recht, jeden Preis zu verlangen – aber die erste Zeit eines Inserats ist entscheidend. Wenn die Immobilie nach 1–2 Monaten noch nicht verkauft ist, fragen sich potenzielle Käufer, ob etwas nicht stimmt, und die Zahl der Besichtigungen nimmt ab. Am Ende interessiert sich kaum noch jemand – das Inserat ist „verbrannt“. Eine nachträgliche Preiskorrektur ist möglich, führt aber meist zu einem niedrigeren Endpreis als bei einem von Anfang an marktgerechten Preis.

Kaufen ohne Finanzierungsvorbehalt vor Bankgenehmigung

Viele Käufer überschätzen ihre Kreditwürdigkeit und gehen davon aus, dass die Bank den Kredit bewilligen wird – nur um dann eine Absage zu erhalten. Wenn der Vertrag keinen Finanzierungsvorbehalt enthält, kann dies sehr teuer werden. Planen Sie von Anfang an mit einem Finanzierungsvorbehalt sowohl im Reservierungsvertrag als auch im Kaufvorvertrag. Wichtig: Spanische Banken benötigen 6–8 Wochen zur Bearbeitung eines Hypothekenantrags – planen Sie ausreichend Zeit ein.

Was sind die Risiken beim Kauf an der Küste? (Ley de Costas)

Immobilien in erster Meereslinie unterliegen dem sogenannten Ley de Costas. Dieses Gesetz schützt die Küstenlinie, den öffentlichen Strandzugang und regelt die Bebauung in Meeresnähe. 1988 wurden die Vorschriften deutlich verschärft. Die Küste ist in verschiedene Schutzzonen eingeteilt. Wenn Sie eine Immobilie in einer problematischen Zone in Betracht ziehen, sollten Sie die damit verbundenen Risiken kennen – Ihr lokaler Anwalt kann Sie dazu beraten.

Rohrleitungen und Wasserschäden

Ein Thema, das viele ausländische Käufer beschäftigt, sind Rohrleitungen und Wasserschäden. Bei Einfamilienhäusern ist dies einfacher zu handhaben, da Sie direkt für Schäden und Reparaturen verantwortlich sind. Viele Häuser in Südspanien sind aus Steinmaterialien gebaut, und Wasserschäden sind zwar häufig, aber oft einfach zu reparieren. Komplizierter wird es bei Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern. Immobilien aus den 1960er und 1970er Jahren haben oft veraltete Rohrleitungen. Viele Gebäude werden reaktiv renoviert – also wenn etwas kaputtgeht, statt vorausschauend zu handeln. Bei einem Leck müssen Sie Ihre Versicherung kontaktieren, die einen Gutachter (Perito) schickt. Dieser stellt fest, ob das Problem bei Ihrer Wohnung oder einem Nachbarn liegt. Liegt das Problem beim Gebäude selbst, muss die Eigentümergemeinschaft tätig werden – sie kann dann entweder die gesamten Leitungen sanieren oder nur den aktuellen Schaden beheben. Schließen Sie in jedem Fall eine Gebäudeversicherung ab.