Olagliga tillbyggnader

Vad är en olaglig tillbyggnad och varför är det viktigt? En olaglig tillbyggnad kan vara en del av bostaden som:

• Byggts utan bygglov
• Inte överensstämmer med godkänd bygglicens
• Inte är registrerad i fastighetsregistret
• Inte finns med i catastro

Detta kan uppstå om man bygger till ett sovrum, anlägger en pool, glasar in en terrass eller bygger om ett garage för att få plats med en bil till. När man äger en fastighet så finns det regler som beskriver hur mycket man får bygga enligt plan eller stadgar som förklarar vad som tillåts om man bor i lägenhet. Om man inte följer de regler och stadgar som finns så kan man få dryga böter samt rivningspåföljd. Har man dessa problem så kan man dessutom få problem med banklån, försäkring och framtida försäljningar. Finns det preskription i Spanien? Ja, i många områden gäller 6 års preskription men det betyder inte att bygget är lagligt. Dock undviks rivningsrisken.

Dolda skulder som följer fastigheten

I Spanien följer skulderna med fastigheten vid försäljning och inte personen. Det är därför mycket viktigt att veta vilka skulder som finns och att dessa löses vid tillträdesdagen om man inte vill ta över dem. Vad finns det då för skulder att beakta?

• IBI (fastighetsskatt)
• Plusvalia (värdeökningskatt av mark)
• Obetalda Vatten, el och gasräkningar
• Embargo (utmätning)
• Inteckningar
• Samfällighetsskulder (föreningsskulder)
• Olagliga byggnationer (ärenden som öppnats och ska betalas)
• Derramas (Godkända renoveringar i föreningar som ska betalas)

Om det visar sig att man skrivit på ett handpenningsavtal men därefter upptäcker en viss skuld så kan man vid tillträde hälla inne en summa pengar som motsvarar skulden. Advokaten hjälper till med detta om man börjat köpprocessen utan advokat.

Turistlicenser 2026

Reglerna för att hyra ut bostäder med turistlicens på Costa Del Sol har blivit betydligt fler pga en kraftigt ökande efterfrågan att köpa bostad och hyra ut. Vad ska man tänka på när man söker efter bostad att hyra ut?

1. Nya restriktioner i bostadsföreningarna. Idag måste föreningen rösta om de ska tillåta att ha turistuthyrning i sin förening. Om föreningen röstar positivt för uthyrning så måste detta meddelas till Junta de Andalucia.

2. Licensen är kopplad till ägaren och inte bostaden. I vissa regioner kan licensen vara kopplad till bostaden men på Costa Del Sol så är licensen kopplad till personen, vilket betyder att en ny ägare måste ansöka om en ny turistlicens.

3. Vissa kommuner har infört begränsningar av antal tillåtna turistlägenheter och stoppat nya ansökningar.

4. Krav på tekniska standarder. Det krävs att bostaden har rätt förutsättningar för att få hyras ut som turistbostad. Detta kan vara rätt licenser (LPO, AFO, Cedula de habitabilidad) Ventilation och luftkonditionering, säkerhetskrav, energicertifikat mm

5. Om man har licens och hyr ut så ska detta deklareras. Skatteverket utför kontroller och visar det sig att man hyr ut utan att deklarera, eller att man hyr ut utan rätt licens så kan man få riktigt stora böter.

Skillnad mellan lagfart och verklig yta

Många gånger när man köper hus i Spanien så finns det olika uppgifter på storlek på tomt och hus. Lagfarten säger en storlek, katastron säger en annan och säljaren en tredje. Mäter man sedan upp huset så kan man få ytterligare en uppgift. Så vad stämmer och vad ska man tänka på?

Lagfarten har uppgifter om den yta som är registrerad och som är skyddad i fastighetsregistret. Det är också den ytan som banken tar hänsyn till.

Catastro (Skattemässig registrering) Är den yta som avgör fastighetsskatten.

Verklig yta är den faktiska ytan som man kan mäta upp eller som man får uppgift från säljaren.

Att storlekarna skiljer sig åt kan bero på många saker och det kan bli ett problem när dessa inte stämmer överens. Om en säljare har byggt ut sitt hus och detta inte är registrerat så kan du få problem med lån, försäljning och du kan få böter.

Depositioner vid nyproduktion

Alla inbetalningar man gör när man köper nyproduktion ska vara skyddade av bankgaranti. Detta är idag är reglerat med spansk lag men så har det inte alltid varit. I samband med att du köper nyproduktion så kommer din advokat att kräva bankgarantier från byggherren. I samband med nyproduktion är det vanligt förekommande med förseningar. Innan man skriver på avtal är det viktigt att veta vad som händer om det uppstår förseningar och vad förseningarna beror på. Dels kan byggherren stöta på förseningar i samband med konstruktionen, dels kan det bero på att kommunen inte hunnit kontrollera och godkänna bygget.

Valutarisk

Eftersom processen att köpa bostad i Spanien vanligen sträcker sig över en längre period så är det viktigt att förstå att valutan kan spela en avgörande roll för summan pengar man betalar. Om du tex köper en nyproducerad bostad för 500 000€ och euron står i 11kr vid köptillfället men går upp till 12kr vid tillträde så kostar det dig 500 000kr mer än planerat. Det finns dock företag som arbetar med valutaväxling som kan säkerställa kurserna.

Att inte använda advokat

Om man väljer att gå vägen genom köpprocessen utan advokat så bör man ha riktigt god kunskap om fastighetsmarknaden och fastighetsköp i Spanien. Advokat kostar vanligen 1% plus moms av bostadens värde men det kan bli betydligt mycket mer om man köper en bostad som man inte har kontroll över. Notarien kontrollerar affären, banken skyddar sina pengar, bra mäklare skyddar dina intressen till sin förmåga men advokaten jobbar bara för dig och dina intressen.

Finansiering – Banken lånar på bostadens värde, inte slutpris

I Spanien kräver banken en värdering av bostaden och på detta värde baseras den del av lånet som de lånar dig. Många gånger tror köpare att banken lånar ut 60-70% av bostadens slutpris men så är inte fallet.

Inventarielista

Om man köper en bostad på Costa Del Sol och man har förhandlat så att möbler ska ingå så är det viktigt att dessa finns med på en lista och att bilder finns som bevis. Köper du ett hus där ”allt” ska ingå så förväntar man sig allt. Utan en inventarielista kan dock detta tolkas på olika sätt. Det är inte roligt att upptäcka att det saknas en soffa eller ett bord när man fått nycklarna till sin nya bostad. Processen att ordna detta efter upptäckt är betydligt mer frustrerande än att ha det klart innan. Om man köper en bostad utan möbler i Spanien så brukar säljare lämna kvar vitvaror men detta ska också finnas på än inventarielista.

Köpa svart

Spanien har en tradition av att försöka undvika betala skatt när det går. Att köpa en bostad ”En B” är inte att rekommendera och anledningarna är flera. Den första och mest logiska förklaringen, det är olagligt och konsekvenserna kan bli: höga böter, skattetillägg eller straffränta. Men det finns fler anledningar. Om du köper en bostad där säljaren vill ha 20% i kontanta medel ”vid sidan av” så bör du tacka nej till detta. Din skattedel vid köp blir förvisso mindre men dagen du ska sälja så får du inte dra av hela värdet du köpte för och vinsten blir större än vad den behöver vara.

Fel bud i förhandling

Att börja en budgivning för lågt kan förnärma en säljare som slår bakut. Det finns förvisso en del hus som legat under en längre period på marknaden och på ett för högt pris. Dock är priset som annonserats vad säljaren begär och att använda fel strategi kan vara förödande. Du kanske har spenderat 6 månader på att hitta drömhuset som nu står redo för nya ägare. Detta kan raseras på 30 minuter med ett för lågt bud. 10% under utgångspris brukar vara ok som start men 15% är för mycket.

Lägga ut bostaden på fel pris

Lägga ut en bostad på ett för högt pris är inte heller bra. Man har givetvis rätt att kräva vilket pris man önskar och man kanske inte heller är stressad att sälja. Dock är den första perioden av en försäljning oerhört viktig. Om din bostad inte är såld efter 1-2 månader så börjar folk fundera på om det är något fel på bostaden och du får mindre och mindre visningar. Till slut kommer det nästan ingen som tittar och huset och annonsen är ”bränd”. Det kan räddas genom att man korrigerar priset i efterhand men oftast får man gå ner mer än om man hade lagt ut den på rätt pris från början.

Köpa utan lånförbehåll innan godkänt av banken

Man kanske överskattar sin egen förmåga och tror att banken kommer bevilja lån men det kommer tillbaka nekande. Har man inte rätt kontrakt med förbehåll om lån i avtalet så kan detta stå dig dyrt. Vet du om att du ska köpa med lån så ska du använda dig av förbehåll om lån i reservationsavtal och handpenningsavtal. Det är dessutom viktigt att ha gott om tid med i beräkningarna då Spanska banker tar 6-8 veckor på sig att behandla lånet.

Vad är risken med att köpa på kustlinjen? (Ley de Costa)

Fastigheter som ligger på första linjen och nära havet omfattas av en lag som heter Ley de Costa. Detta är en lag som skyddar kustlinjen, den allmänna tillgången till stranden och vad som får byggas nära havet. Många städer och orter i Spanien är byggda utmed kusten men 1988 skärptes reglerna för detta. Man delar idag in kustlinjen med olika zoner. Om du är intresserad av en bostad som ligger på ”fel” zon så måste du veta om vilka risker detta medför. Din lokala advokat kan informera dig.

Stammar och vattenläckor

En fråga som många svenskar ställer sig gäller stammar och vattenskador. På hus är lättare att hantera än lägenheter då du direkt är ansvarig för skador och reparationer. Många hus här nere är byggda av stenmaterial och vattenskador är relativt vanligt och enkelt att reparera. Problemet blir mer komplext när det kommer till lägenheter och flerfamiljshus. Om du skaffar en bostad i ett hus som är byggt på 60-70 talet så har de troligen äldre rör i huset. Många fastigheter renoveras vid behov istället för planerat. När man upptäcker en läcka i sin bostad så måste man kontakta sitt försäkringsbolag som skickar ut en tekniker ”peritio” som tittar på felet. Han kan antingen hitta felet tillhörande din bostad eller påpeka att det kommer från en granne. I det fallet måste man kontakta grannen som måste tala med sitt försäkringsbolag. Det är viktigt att ta reda på om felet ligger hos en av ägarna eller om det är föreningen som ansvarar för läckaget. Pekar det mot att det är huset det är fel på så måste föreningen åtgärda läckan. De kan då antingen ta ett föreningsmöte för att diskutera om man ska renoverera stammarna i sin helhet eller bara åtgärda det upptäckta felet och vänta på nästa olycka. Vad tror du är vanligast i spanska föreningar? Försäkring ska man i vart fall teckna.